2009.05.11 住宅設計参考例更新
1)土地探しでコストダウン
2)CM委託でコストダウン
3)分離発注でコストダウン
4)施主支給方式でコストダウン
1)は、土地探しページで説明しているので、
ここでは、2)から4)までを説明致します。
本来『コンストラクション・マネジメント』とは、全米ホームビルダー協会が、住宅建設業者向けにまとめた経営マネジメントのノウハウです。請負業者が行なう、品質管理、コスト管理、スケジュール管理、そして資金繰りを含めた経営全体のマネジメント・システムで、建設会社・工務店経営者が学ぶべき経営管理技術を指しています。
アメリカから輸入された『コンストラクション・マネジメント』は、いつのまにか日本では『分離発注』の意味にすり替えられてしまいました。それは、元請の建設業者自身が協力業者(専門工事業者)に分離発注し、品質やコストをコントロールするという意味ではなく建主自身が、元請を通さず複数の専門工事業者に競争入札を実施し、直接発注するという意味になってしまったのです。しかし、建主が、そんなことを出来る訳もなく、建主に代わって、建築設計事務所・マネイジメント会社が代行するコストダウン手法です。
当社は、家づくりの全ての段階で、高品質高機能な家づくりのために、プロの知恵と経験であなたをサポート致します。
一般的に、各専門工事見積は、右の様になっております。直接工事費×経費(10%~20%)
工事を統括する工務店等は、各専門工事会社から出てきた各工事費合計に自社の経費を上乗せて、総工事費を出します。
各専門工事費合計×工務店経費(10%~20%)=総建設工事費
あなたなら、解かりますよね?そうです。経費が二重に計上されているのです。
その二重経費分は、確実にコストダウンできるのです。(別途CM契約料は必要です。)
住宅工事の場合、CM方式を発注しても、工事規模が小さいために、単独受託する企業が殆どありません。それに変わるコストダウン手法として、分離発注方式があります。
分離発注方式とは、建主が、初めから各専門工事ごとに、直接発注する方式です。建築工事を工務店に、電気工事を電気工事会社に、設備工事を設備工事会社に発注する方式です。また、さらに細かく、キッチン・浴室・内装・外装・サッシ等を分けて発注することも可能です。
これなら出来そうだな・・・?
そうそう簡単には行きません。分離発注すると、各専門施工業者は、自分の担当部門だけには責任を持って施工しますが、夫々の工事の調整は、誰も行ってくれません。
現場監督がいない工事現場になってしまい、収拾がつかなくなります。
設計事務所は、そのためにいるのではないか・・・?
違います!前記した様に、設計事務所は、現場監理者であって、工事管理者(監督)ではないのです。
工事管理…施工計画・工事段取り・納期・納品チェック・安全対策・施工責任を請負い、下請・職人を管理統括する業務。
工事監理…設計図に基づき、施工者より出された工程・品質・コスト等をチェックする業務。
分離発注方式の場合も、工事監督に代わる管理者が必要になり、その経費が別途必要です。
施主支給とは、建主自身が、住宅設備機器・建材等を直接メーカー等から購入し、建設会社・工務店等元請会社に支給し、施工してもらうことです。この方法により、仕入れ価格が同じ場合、工務店等の経費が除かれるため、トータル工事費のコストダウンが可能となるのです。
インターネットで検索して、一番安く購入できるところから商品を取り寄せ、工事業者・工務店に取り付けてもらう。これなら、あなたにも出来そうですね・・・?
仕入れ価格=メーカー希望価格×80%~60%
あなたは、上記以下で商品を仕入れれば、コストダウンできるのです・・・が?
そんな単純なものではありません。
商品・パーツの確認・納期の確認・業者との取付工事費の交渉・試運転・メンテナンス等さまざまあります。商品自体いつ製造されたものか、新品・新古品・中古品か、付属パーツが揃っているか等確認することは、なかなかできるものではありません。
保証書・保証期間・性能保証
また、ここで問題なのが、保証です。保証と言っても、商品の性能保証・住宅全体としての性能保証・瑕疵担保等さまざまあります。商品に保証書が付いているだけで、満足していては大変なことになります。単独の電気製品ならそれで済むのですが、キッチン・バス・トイレなどは、建物に取り付け性能が発揮されて、はじめて機能するのですから、購入して支給するだけでは不十分なのです。
難しいもんだな・・・?
当社が、独自のルートで代理店よりも安く仕入れ、コストダウンをマネイジメント致します。
定価300万・施工業者見積225万だったキッチン及び周辺製品が施主支給方式で、120万で出来た!
定価450万・施工業者見積340万だったキッチン・浴室・洗面・トイレが施主支給方式で、180万で出来た!
土地価格2,800万を2,450万で交渉成立!
仲介料も半額で、約400万コストダウン
定価500万・施工業者見積380万だった。
キッチン・浴室・洗面・トイレ・照明器具等が施主支給方式で、200万で出来た!